Риски пкупки студий в центре Петербурга.
март 2023

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» физическое лицо может быть признано банкротом. Более того, само физическое лицо может признать себя банкротом.

Банкротом признается тот, кто не может платить по своим обязательствам. По кредитам, займам, другим обязательствам, например, долгам по коммунальным услугам. При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее, чем 3 месяца.

Объявить гражданина банкротом может только суд.
Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. Если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

Могут быть признаны недействительными такие сделки:

1. (п.1 ст. 61.2 Закона) Сделка заключена за год до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия заявления. Особенно подозрительно, когда цена сделки не рыночная (подозрительная сделка).

Т.е. суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Все мы знаем о сделках с заниженной стоимостью, т.е. с указанием в договоре стоимости жилья в размере 1 млн.рублей, остальное – распиской на неотделимые улучшения. Покупатель всегда рискует в таких сделках. Сумма вернется покупателю в пределах договора. Никакие расписки значения в суде иметь не будут. В случаях с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.

2. (п.2 ст.61.2 Закона) Сделка совершена с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора продавца, если она была совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.

Т.е. квартира была продана, например, за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости. При этом у продавца квартиры были долги по кредиту, которые он не погасил к моменту банкротства. Продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого. Кредитор(ы) могут не пройти мимо этого факта и признать сделку купли-продажи жилья недействительной.

3. (ст.61.3 Закона) заключены должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов.

Допустим, должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, а с другими не расплатился. Оставшиеся имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления. В некоторых случаях срок может быть увеличен до 6 месяцев.

Подозрительными являются сделки, в которых:
· стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
· продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
· продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;
· предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.

Как снизить риски при покупке жилья?
Стоит проверить платежеспособность продавца. Особенно в вышеуказанных случаях.
Провести такую проверку можно на следующих ресурсах (желательно сохранить скриншоты страниц):

· Служба судебных приставов – проверка на наличие исполнительных производств;

· Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве – проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства;

· Арбитражные суды субъектов Российской Федерации – проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства.

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй.

А главное, в договоре прописывать реальные условия и цену квартиры. Тогда у суда не будет оснований признать сделку недействительной. И вы, как покупатель, не пострадаете от недобросовестности продавца.

Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги, решать уже Вам.
Если же покупатель решает приобрести недвижимость у продавца, уже признанного банкротом, он должен понимать, что заключать такую сделку он может только со специальным финансовым управляющим, а не с собственником жилья.


8 окт 2019Маргарита Климова